2021. godinu obilježio je veliki događaj koji je utjecao na mnoge živote: globalna pandemija zahvatila je cijeli svijet i promijenila mnoge naše navike. Ali, u slučaju cijena nekretnina dogodilo se upravo suprotno od onoga što je očekivala većina. Tržište nekretninama nije prestalo biti aktivno zbog pandemije, a unatoč padu BDP-a, cijene svih nekretnina nisu pale, već su nemilosrdno narasle.
Prosječna cijena kvadratnog metra u novogradnji u Hrvatskoj porasla je za 6% od 2020. godine, a razlika od perioda prije pet godina dosegla je i 30 – 40%. To znači da ste istu nekretninu prije pet godina mogli kupiti za gotovo tri puta manje novaca, ali još veći problem je da taj rast cijene nekretnina nije pratio rast dohodaka.
Zbog čega cijena nekretnina raste posljednjih nekoliko godina?
Postoji nekoliko razloga zašto cijena stanova kontinuirano raste još od 2017. godine.
Jedan od njih je nepostojanje poreza na nekretnine u Hrvatskoj zbog čega ljudi koji imaju novaca posjeduju i po nekoliko nekretnina (jer ih mogu priuštiti). Oni kontinuirano kupuju nekretnine i time održavaju njihovu visoku cijenu – jer dokle god ima potražnje za nekretninama nema potrebe za korekcijom cijena.
Vrlo važan faktor je i tzv. „cijena novca“. Zbog rekordno niskih kamata na kredite, čija se visina ne mijenja, ljudi svoj novac sele u sigurniju investiciju pa kupuju nekretnine. Na taj način osiguravaju svoj novac kojeg neće pojesti inflacija. Nekretnina se oduvijek smatrala jako dobrom i stabilnom investicijom za budućnost.
Sljedeći razlog možemo pronaći u nedavnim razornim potresima u Zagrebu i na Baniji, koji su također jako utjecali na potražnju nekretnina.
Zbog pandemije koja je uzrokovala težu nabavu građevinskog materijala i njegove velike potrošnje vezane uz obnovu kuća stradalih u potresu došlo je i do rasta cijene novoizgrađenih objekata, osobito stambenih zgrada.
Jedan od razloga potražnje nekretnine je i veliki interes stranaca za kupnju nekretnina u Hrvatskoj. Po današnjim statistikama svaki četvrti kupac nekretnine u Hrvatskoj je stranac i upravo je njihova kupovna moć i interes podigla cijene na tržištu nekretnina, osobito u priobalnom području. I taj trend će zasigurno ostati jak, ili se čak povećati ulaskom Hrvatske u Schengen čime će se kupnja nekretnina strancima dodatno olakšati.
Velik utjecaj na stanje na tržištu nekretnina ima i državni program subvencioniranja kupnje stanova koji često nije stvarna potreba za kupnjom nekretnine već je proračunata kalkulacija o preprodaji nekretnine (s obzirom na to da cijene nekretnina stalno rastu) ili uočavanja mogućnosti iznajmljivanja stana nakon određenog roka godina primanja subvencije. Upravo su niske kamate APN kredita i državne subvencije dijela kredita podigle cijene stanova jer su povećale kupovnu moć građana.
Kakvo će biti tržište nekretnina u 2022. godini?
Stručnjaci koji se bave proučavanjem tržišta nekretnina i promjenama koje se na njemu događaju tvrde da je tržište u Hrvatskoj, ali i u ostatku svijeta još uvijek vrlo aktivno, te da trenutno nije za očekivati da će doći do nekih velikih promjena na njemu.
U posljednje se vrijeme vrlo često spominje mogućnost stvaranja nekretninskog balona temeljenog na brzom rastu cijena nekretnina bez stvarne osnove, nakon čega obično dolazi do pucanja tog balona i sloma tržišta. Rast cijena bi trebao biti u porastu iz realnog razloga, poput razvoja grada i povećanja broja njegovih stanovnika, a ne bez stvarne osnove kao što je danas slučaj s mnogim gradovima.
Iako uvijek postoji mogućnost realizacije crnog scenarija i naglog sloma tržišta nekretnina stručnjaci smatraju da će se u jednom trenutku dogoditi da će ponuda zadovoljiti potražnju i da će inflacija uzrokovati rast kamata pa će se potražnja za stanovima smanjiti, a njihova će cijena pasti na realnije iznose.
Za 2022. godinu se još uvijek predviđa faza ekspanzije jer je potražnja za stanovima velika zbog mogućnosti dobivanja povoljnih kredita (tzv. jeftinog novca), no nakon toga bi trebalo doći do faze povećane ponude kada više neće biti toliko kupaca, pa će doći do stagnacije ili pada cijene stanova i nekretnina.
Trenutno stanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj
Cijene stanova u Hrvatskoj su u kontinuiranom porastu, ali većinom u određenim dijelovima zemlje. Najviše prosječne cijene stanova pronalazimo u velikim gradovima, poput Zagreba, Splita i Rijeke, dok su najniže cijene u gradovima na istoku zemlje.
Prosječna cijena četvornog mjesta stana u Osijeku iznosi oko 1000 eura, dok je u Varaždinu viša za čak 500 eura, a u Zagrebu i dva do tri puta viša od cijene u Osijeku.
Priobalje također varira u cijenama, pa se tako u Dubrovniku, Opatiji i Splitu za metar kvadratni prostora za stanovanje mora dati čak 3000 eura, no u drugim priobalnim gradovima prosječna je cijena nešto manja od 2000 eura.
